¿Qué revisar legalmente al comprar un terreno? Saberlo te evitará inconvenientes. - Terralinda

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¿Qué revisar legalmente al comprar un terreno?
Saberlo te evitará inconvenientes.

Parece un asunto de mucha lógica o sentido común. Pero créeme, muchos son los casos donde un comprador adquiere problemas en vez de una parcela donde construir su nuevo hogar.

Por ello, esta semana quiero contarte sobre mi experiencia durante la venta de uno de mis inmuebles en exclusiva la semana pasada. Que aunque no fue nada trágico comparado con otros casos que he conocido, sí deja mucho aprendizaje de valor.

Dicho lo anterior y si te interesa saber como evitar posibles fraudes, problemas propios del terreno u otro inconveniente afín, sigue leyendo.

Empieza investigando que el lote está en regla: los papeles hablan.

El primer paso después de una visita al lote que deseas adquirir será realizar una minuciosa investigación. Para ello es importante solicitar previo a la visita toda la documentación que garantice la seguridad judicial del inmueble.

El plano, la escritura y un certificado literal de la propiedad son algunos de los documentos de suma relevancia.

Te cuento…

La semana pasada tuvimos el agrado (el propietario y yo) de recibir a una familia de tres, interesados en una de nuestras dos Quintas Premium de 5.000 m2 con vista al mar y las montañas.

Durante la visita, se le entregó la documentación correspondiente a los clientes haciendo constar que todo estaba en regla.

Días posteriores el cliente nos llamó para hacernos 2 señalizaciones:

La primera, que el terreno se encontraba a nombre de la sociedad y por tanto para lo que corresponde al traspaso de escritura se debía contar con la Protocolización de la Asamblea de Socios que autoriza la venta del inmueble.

En este punto no hay problema alguno, sin embargo lo destaco para hacer énfasis en la importancia de investigar cualquier detalle sobre el terreno. Siendo así el verificar en el Registro Nacional de la Propiedad la correcta inscripción del propietario y el terreno.

La segunda, que los metros cuadrados indicados en el plano catastral no coincidían con los inscritos en el registro.

Este punto nos preocupó de inmediato. ¿Cómo era posible dicha afectación?


Lo primero que hicimos fue hacer un levantamiento de los derroteros, verificando que las colindancias estuvieran bien definidas, las servidumbres de paso bien señalizadas y el estudio correspondiente a las modificaciones en el registro desde el momento que se realizó la inscripción (por allá del 2009).  

Todo lo anterior nos permitió ver que efectivamente los metros cuadrados efectivos eran menor de lo que se indicaba en el plano. Sin embargo, se señalaba la servidumbre de paso de cara al Este como parte del terreno, misma que era necesaria para el correspondiente acceso a la propiedad.

No obstante, se conversó con el cliente y se le explicó la importancia de mantener la servidumbre abierta, por lo que tomamos la decisión de disminuir su precio actual y en oferta, aún más.

Al día de hoy, el cierre del negocio está en proceso para finiquitar esta misma semana.

En este punto quiero destacar de nuevo, la importancia de investigar con responsabilidad todo lo referente al terreno. Para ello haz un estudio catastral mediante un notario y verifica mediante la Certificación Literal de la Propiedad si se cuenta con gravámenes (hipotecas o cualquier otro adeudo), afectaciones directas a la propiedad y entre otros aspectos.

5 Pasos para comprar un terreno y disfrutar de tu nuevo hogar libre de preocupaciones.

A continuación y de forma resumida quiero darte la ruta de cinco pasos que considero conveniente tener en cuenta al momento de comprar un lote y así mismo determinar que todo en el mismo se encuentra en regla.

#1. Ten claro lo que deseas comprar y cuanto es tu presupuesto.

Este punto es clave y como todo barco que antes de zarpar debe conocer su destino, así mismo tú deberías considerar aspectos elementales como saber que es exactamente lo que deseas: ¿Cuántos metros cuadrados deseas adquirir y para qué objetivo? ¿Dónde piensas adquirir tu parcela? ¿Cuál es tu presupuesto de compra? Si requerirás de un financiamiento ¿Cuál es tu capacidad crediticia y con qué entidad bancaria lo harás? ¿Cuentas con un monto de al menos el 20% de la totalidad de compra para amarrar la propiedad de tu interés (prima o señal de trato como se llama popularmente)?

Tener claro estos aspectos te permitirá evitar inconvenientes como por ejemplo; que no tengas un récord crediticio aceptable para constituir una hipoteca, que la ubicación del terreno no cuente con una viabilidad de inversión a futuro y entre otros.

#2. Visita la propiedad y solicita al particular o agente inmobiliario los documentos correspondientes de la misma.  

Una práctica muy común entre los particulares o propietarios es que durante la visita no proporcionan la documentación correspondiente al lote en proceso de negociación.

Es un derecho y deber tuyo, que durante la visita puedas constatar que la parcela se encuentra en orden respecto a: plano catastral, escritura de inscripción, uso de suelo, disponibilidades de servicios públicos (agua potable, electricidad, etc), así mismo es elemental que le hagas de manera personal o a través de un notario el estudio registral correspondiente. Respecto a esto último puedes solicitar al particular o agente inmobiliario una Certificación Literal del terreno.


#3. Dé inicio a la relación comercial estableciendo un precio de compra y firmando la opción de compra venta.

El precio indicado en el anuncio no tiene porque ser el definitivo. Siempre es bueno que realices un estudio de mercado y tengas claro:
  • El precio por metros cuadrado en la zona donde se ubica el terreno de tu interés más valoración anual porcentual. Con el objetivo de saber si el precio del terreno que deseas comprar no está sobrevalorado.
  • Conocer las ofertas disponibles alrededor. Te permitirá conseguir un acuerdo justo para ambas partes.

Posterior al acuerdo en el precio, bastará con determinar el monto por concepto de prima para asegurar tu parcela (amarre de propiedad como se suele decir). Por lo general este monto varía entre el 5% y 20% sobre el valor total de compra fijado. Aunque suele quedar abierto a convenir.

El documento a firmar se llama: Opción de Compra Venta. Deberá ser redactado por un notario y autenticado por este mismo, no obstante firmado en mutuo acuerdo por las partes interesadas; vendedor y comprador.

#4. Verifica y asesorate sobre los aspectos fiscales y legales de la propiedad antes del traspaso de escritura.
La propiedad pasará a ser tuya cuando se firme el traspaso de escritura e inscripción registral. Que también se realiza mediante un notario.

Antes de ese gran día, deberías solicitar a tu abogado una nueva revisión de la propiedad. Verificar que en los últimos días no se haya dado algún incumplimiento por parte del particular o agencia inmobiliaria, así mismo deberías conocer los aspectos fiscales de tu nueva propiedad; impuestos sobre la renta y otros.

#5. Disfruta de tu nuevo hogar finiquitando el negocio y asegurándose que el traspaso se ha hecho de forma correcta.

Ha llegado el día final, realizas el pago del terreno según el método acordado previamente (transferencia electrónica, depósito bancario, consolidación de cheque, efectivo, etc), y se firma el traspaso de escritura.

En este último paso te recomiendo que a lo mucho dos semanas después verifiques que la propiedad ya está a tu nombre. Suele suceder que el notario no haga de forma eficaz el mismo y por ende puedas llegar a tener problemas futuros.

En todo momento es tu deber estar pendiente del proceso de compra, así mismo asesorarte con los expertos en cada sector. En Terralinda será un gusto guiarte de forma ética y responsable, escribeme al WhatsApp justo desde este enlace y casi al instante estaré en contacto directo contigo.

También puedes dejarme tus anotaciones en la cajita de comentarios aquí abajo y con gusto te responderé. Si te ha sido útil este artículo y deseas compartirlo con tus conocidos y redes sociales, bastará con darle clic al icono de la red de tu preferencia indicada aquí abajo también.

Hasta la próxima.

Sobre mí:
Soy Gabriel, Inversor Inmobiliario y Estratega de Marketing Digital enfocado al sector inmobiliario.

Con mi sistema he ayudado a decenas de personas a conseguir sus objetivos inmobiliarios en poco tiempo y de forma segura. Logrando que cualquier propietario, desarrollador o constructora multiplique sus ventas de forma sencilla y rápida.

Porque conseguir ventas todos los meses es como las matemáticas; se requieren de fórmulas y procesos claros para llevar a un cliente que no te conoce de nada a querer comprarte HOY.

Un sistema que me ha permitido vender cinco (5) inmuebles cada dos (2) meses y alimentar mi base de datos de clientes con +20 prospectos nuevos y solicitudes de información a la semana directos a mi WhatsApp.


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